Пошук на сайті:
Знайти



Народні блоги

Додати стрічку статей сайту до свого iGoogle
Останні публікації

Як побудувати країну відповідальних власників? Частина 1

Тетяна Бойко | 20.02.2012 12:08

2
Рейтинг
2


Голосів "за"
2

Голосів "проти"
0

Можна багато сперечатися, чи правильно була проведена приватизація, чи варто було робити її безкоштовною та чи доцільно було виділяти квартиру окремим об'єктом. Але що зроблено – те зроблено, час не повернеш. Україна обрала найскладнішу модель відносин власності й з тим варто змиритися. Щоби приймати рішення щодо спільного майна для співвласників,

Ще раз про власність у багатоквартирному будинку

Переважна більшість багатоквартирних будинків, побудованих до незалежності України, належали державі. Меншість будинків були власністю житлово-будівельних кооперативів та інших об'єднань. З 1991 року у громадян з'явилася можливість отримати у власність квартири, в яких вони проживали. А закон "Про приватизацію державного житлового фонду" у 1992 році закріпив квартиру (а не будинок чи частку в будинку – як у більшості країн світу!!!) окремим об'єктом права власності. З моменту приватизації першої квартири у ньому (чи виплати паю у кооперативі), будинок трансформувався у сукупність квартир та перестав існувати як окремий цілісний об'єкт права власності. Власники квартир під час придбання квартири одночасно стали співвласниками спільного майна будинку – допоміжних приміщень, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Також вони отримали зобов'язання брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Зараз в Україні близько 6% квартир не приватизовано, а значить, практично не залишилося будинків комунальної форми власності.

Можна багато сперечатися, чи правильно була проведена приватизація, чи варто було робити її безкоштовною та чи доцільно було виділяти квартиру окремим об'єктом. Але що зроблено – те зроблено, час не повернеш. Україна обрала найскладнішу модель відносин власності й з тим варто змиритися. Щоби приймати рішення щодо спільного майна для співвласників, за умови відсутності згоди всіх співвласників, було запропоновано механізм – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Сьогодні існує два легітимних способи прийняття рішень у багатоквартирному будинку – згода всіх співвласників (згідно статті 382 Цивільного Кодексу) – і у малих будинках з невеликою кількістю власників цей алгоритм реальний та через об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (згідно Закону України "Про ОСББ"). Очевидно, що варто було б надати право співвласникам приймати рішення більшістю, без створення ОСББ, але наразі такої можливості не передбачено. На практиці ж реалізовується інший варіант – інтереси більшості споживачів, що мешкають у багатоквартирному житловому фонді, представляють органи місцевого самоврядування – призначаючи для обслуговування неефективні ЖЕКи. Оскільки інститут управителів (організацій, які надають послуги управління житловим будинком) в Україні знаходиться на зародковому рівні, житловий ринок (який у більшості країн світу процвітає за рахунок конкуренції) у нас монополізований – як з боку попиту, так і з боку пропозиції. Тому давним-давно вже потрібна комплексна і докорінна реформа, на яку поки-що керівництво держави не наважується.

ОСББ – це не альтернатива ЖЕКу

В Україні станом на 1 лютого 2012 року діє 14100 ОСББ. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, створена власниками житлових та нежитлових приміщень для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Завдання ОСББ – врегулювання конфліктів між співвласниками у будинку самостійно з урахуванням демократичних процедур.

Об'єднавшись в ОСББ, співвласники можуть самостійно обрати (рішенням загальних зборів) один із таких способів забезпечення потреб в житлово-комунальних послугах (який вважатимуть найбільш доцільним):

* "прямі" договори між кожним зі співвласників та підприємством – виконавцем комунальної послуги,

* один загальний договір між ОСББ як колективним замовником (абонентом) та підприємством – виконавцем комунальної послуги,

* самостійне забезпечення потреб власними силами.

Обравши варіант "самозабезпечення", ОСББ не стає виконавцем послуг для населення, яке проживає в цьому будинку. ОСББ – це і є населення, тільки організоване. Відносини в ОСББ базуються на основі статуту (якщо співвласників не влаштовує робота керівних органів – їх можна переобрати через загальні збори). Лише створивши ОСББ, у мешканців багатоповерхівок з'являється можливість накопичувати кошти на капітальний ремонт чи енергоефективні проекти в будинку, а також отримувати у власність чи користування земельну ділянку навколо будинку.

Мешканці приблизно кожного шостого багатоквартирного будинку в Україні об'єдналися і створили громаду, щоб спільно турбуватися про комфорт та затишок у власній оселі. Попри всі негаразди, плутанину та неоднозначність теорії і практики, вони діють (очевидно не всі активно, як у будь-якій іншій структурі). Це люди, які усвідомили відповідальність за власне житло і зуміли згуртуватися. Вони живуть, долаючи постійні перешкоди СЬОГОДНІ, не чекаючи, доки влада усвідомить колапс системи життєзабезпечення та візьметься за радикальні системні зміни. Тому і влада, і громадянське суспільство (за тих умов, які є), повинні зробити все, аби не заважати ОСББ розвиватися і повертати українцям втрачену свідомість власника, стираючи залишки радянського мислення – утриманства та рабства.

Радянські атавізми, основні проблеми ОСББ та що робити

Попри те, що більшість приміщень у будинках вже давно знайшли своїх законних власників (у власності держави чи територіальної громади залишися лише неприватизовані квартири), самі будинки, переважно, числяться на балансі у комунальних підприємств, які здійснюють (-вали) їхнє обслуговування. При чому, завдяки цьому більшість органів місцевого самоврядування незаконно вважає себе власником таких будинків і розпоряджається на власний розсуд чужим майном – продає чи здає в оренду підвали, горища тощо. Для того, щоб управляти будинком, ОСББ повинно "прийняти його на баланс" (по факту – на позабалансовий рахунок). Маючи можливість маніпулювати, окремі органи місцевого самоврядування чи комунальні підприємства усіляко перешкоджають та зволікають із передачею будинку "на баланс" ОСББ. Щоб вирішити цю проблему, потрібно "прибрати" поняття "балансоутримання" із законодавчих актів. Більш важливим, ніж формальне "утримання на балансі" отримання об'єднанням від органу місцевого самоврядування чи підприємства, яке забезпечувало утримання будинку, технічної документації щодо нього.

Для сповіщення всіх власників про скликання установчих зборів та для визначення наявності кворуму ініціативній групі необхідно мати повну інформацію про те, хто є власником кожного з приміщень. Проте Міністерство юстиції не дозволяє отримувати інформацію з реєстру прав власності на нерухоме майно. В деяких містах вдається отримати інформацію завдяки органам місцевого самоврядування, які надсилають запити до БТІ, але далеко не скрізь. Для розв'язання цієї проблеми необхідно внести зміни до чинного законодавства і передбачити можливість отримання інформації про співвласників.

Членство в ОСББ добровільне. Участь особи в ОСББ не є невід'ємною від її права власності на квартиру (нежиле приміщення) в будинку, де створено об'єднання, і дозволяє бути співвласником будинку, але не бути членом ОСББ. Завдяки цьому виникає безліч проблем у стосунках між співвласниками: з одного боку, співвласники, які не є членами ОСББ, безпідставно вважають, що на них не поширюються прийняті об'єднанням рішення, а з іншого – є приклади, коли правління ОСББ неправомірно відмовляє у прийнятті співвласника в члени ОСББ чи створюють умови, які ускладнюють таке прийняття (наприклад, вимагають сплати вступного внеску). Необхідні зміни, які подолають ці перешкоди.

Україна належить до тих небагатьох країн світу, де житло обліковується окремо від землі. Чинне законодавство не передбачає, що земельна ділянка багатоквартирного будинку входить до спільного майна. Тобто, будинки "висять у повітрі", а власником земельної ділянки залишається, переважно, орган місцевого самоврядування. Хоча земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування ОСББ. Таким чином, безпосередньо співвласники позбавляються права власності на земельну ділянку, на якій розташовано їхній будинок. У кращому разі власником ділянки може стати їхнє об'єднання. На практиці лише поодинокі органи місцевого самоврядування передають землю ОСББ, та й виготовлення документації досить коштовне для ОСББ. Якщо ж будинок руйнується, ОСББ ліквідується. Люди, які залишилися без домівок, втратять і земельну ділянку, на якій, теоретично, вони могли б збудувати новий будинок. У той же час, якщо земельна ділянка належним чином не закріплена ні за співвласниками, ні за ОСББ, об'єднання не має правових підстав нести витрати на утримання відповідної прибудинкової території та сплачувати земельний податок – попри те, що на практиці ОСББ такі витрати несуть і податок сплачують. Найбільш правильним виходом було б на законодавчому рівні земельну ділянку багатоквартирного будинку (під будинком та навколо) віддати у власність співвласників будинку. Проте її не так легко реалізувати, оскільки є міста, де межі прибудинкових територій не визначені в натурі. Передача земельної ділянки – досить складний та коштовний процес, до того ж пов'язаний із людським фактором – бажанням чи небажанням органу місцевого самоврядування віддати цю землю.

В умовах відсутності конкурентного середовища серед виконавців послуг та низької платіжної дисципліни споживачів, органи влади та підприємства монополісти намагаються перекласти проблеми дійсних виконавців послуг на ОСББ, в т.ч. через визнання у судовому порядку ОСББ виконавцем певних житлово-комунальних послуг. При цьому не враховується, що ОСББ не є господарюючим суб'єктом, саме як юридична особа житлово-комунальних послуг не споживає, а кошти ОСББ формуються за рахунок внесків співвласників – споживачів. Споживачі у будинках, де не створено ОСББ, опиняються в більш вигідній ситуації порівняно із тими, які створили ОСББ. Вони змушені сплачувати пеню за несвоєчасну оплату послуг, в будинках ОСББ підприємства-монополісти припиняють надання послуг всім споживачам, а не лише боржникам тощо. У деяких містах органи соціального захисту відмовляються відшкодовувати пільги та субсидії, доки ОСББ не затвердить чи погодить визначений загальними зборами розмір внесків та платежів на утримання будинку та прибудинкової території. Щоб вирішити цю проблему, необхідно у законодавстві більш чітко прописати статус та роль ОСББ, питання самостійного забезпечення об'єднанням своїх потреб в утриманні й експлуатації будинку, а також стосунків з виробниками і виконавцями житлово-комунальних послуг. Також прямо передбачити, що ОСББ оплачують житлово-комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, а пільги та субсидії поширюються на внески співвласників, що сплачуються в ОСББ.

Історія законопроекту N8474

Кінець літа-початок осені 2010 року видалися особливо складними для ОСББ. Незначна підтримка (після кількох років відсутності) з державного бюджету на капітальні ремонти та "пілотні проекти" в будинках ОСББ cтали додатковим стимулом для самоорганізації населення в багатоквартирних будинках. Але з появою нових ОСББ виникли і нові проблеми, а старі – ще більше актуалізувалися.

На адресу МінЖКГ, громадських приймалень та неурядових організацій щоденно надходила маса звернень. Ініціативні групи не могли отримати інформації про співвласників у своєму будинку, зареєструвати ОСББ, бо держреєстратор вимагав нотаріального посвідчення всіх членів ОСББ на статуті, новостворені ОСББ податкові інспекції відмовлялися вносити до реєстру неприбуткових організацій. Голови ОСББ скаржилися на органи соцзахисту, які не відшкодовували пільги та субсидії ОСББ на внески ОСББ без "затвердження" "тарифів", на численні перевірки правоохоронних органів, на підприємства-монополістів, на колишніх балансоутримувачів. Мешканці бідкалися, що "рейдерські" ОСББ, створені забудовниками, "викачують" захмарні кошти і т.д.

7 вересня 2010 року на круглому столі в МінЖКГ було визначено основні "проблемні питання" ОСББ та запропоновано шляхи їх вирішення. Більшість проблем пов'язана із нерозумінням природи, статусу і ролі ОСББ на ринку житлово-комунальних послуг. Чинне законодавство досить "туманне" і суперечливе, тому і дає підстави окремим посадовим особам тлумачити його на власну користь. Без змін до законодавства, в умовах відсутності скоординованої державної житлової політики та постійної зміни влади, не обійтися. Так розпочався діалог між Мінрегіоном, ОСББ та громадськими організаціями.

Незабаром ті ж самі питання були озвучені учасниками Першого Форуму ОСББ у Львові – вісімдесятьма найбільш активними головами ОСББ із сімнадцяти областей України, резолюція Форуму була надіслана Президенту України.

Потім з'явилося Доручення Президента України від 13.10.2010 N1-1/2427 у частині удосконалення нормативно-правової бази щодо створення і функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, а після нього – Доручення Прем'єр-Міністра України від 16.10.10 N61938/1/1-10. Для виконання цього доручення було проведено виїзне засідання робочої підгрупи "Реформа житлово-комунального господарства" робочої групи "Регіональний економічний розвиток" Комітету економічних реформ при Президентові України, де мене, як представника організації-співорганізатора Форуму ОСББ, попросили озвучити пропозиції голів ОСББ. Значна частина позицій знайшла відображення у Дорученні Віце-Прем'єр Miнicтpа центральним органам виконавчої влади щодо вирішення спірних питань щодо створення, діяльності та ліквідації ОСББ (N12/20-14-1527 від 25.10.10 р.). Одним із пунктів була розробка законопроекту (відповідальний – МінЖКГ), який дозволить вирішити проблемні питання при створенні та діяльності ОСББ.

Новостворений законопроект "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ" (згодом – законопроект N8474) був представлений широкій громадськості на обговорення під час VI міжнародного Конгресу з реформування ЖКГ і отримав схвалення переважної більшості голів ОСББ (за планом на захід було запрошено сорок осіб, а прийшло більше ста).

За процедурою, законопроект був надісланий усім центральним органам виконавчої влади, дотичним до ОСББ, на погодження. В результаті було втрачено кілька цінних позицій – Міністерство юстиції виступило проти того, щоб ініціативна група мала право отримати відомості про співвласників з реєстру речових прав на нерухоме майно (а тепер мотивує свою відмову надавати відомості тим, що відсутнє таке право в ініціативної групи – лист Мін'юсту), "випала" норма про те, що державна реєстрація об'єднання здійснюється безоплатно та інші. Потім законопроект потрапив до Кабінету міністрів України, де "пролежав на столах" близько п'яти місяців. Після численних звернень до Уряду та Президента голів ОСББ, вихолощений юристами Кабміну, проект закону був підписаний та потрапив у Верховну Раду 11 травня 2011 року під номером 8474.

Тим часом Комітет Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування та ЖКГ активно розглядав проект Житлового Кодексу, ідеологія якого була спрямована проти формування інституту відповідального власника житла. Близько двадцяти громадських організацій об'єдналися в ініціативу "Проти житлового рабства" та організували масові акції протесту. Засідання Комітету відбувалося під акомпанемент барабанних боїв. Нашими вимогами було – "поховати" Житловий Кодекс та негайно розглянути і підтримати законопроект N8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ". Комітет відклав розгляд Житлового Кодексу (і до сьогодні до нього не повертається) та рекомендував Верховній Раді прийняти проект закону N8474 у першому читанні. 7 липня 2011 року переважною більшістю народних депутатів його було прийнято за основу.

Далі розпочалися депутатські канікули – на якийсь час про житлові проблеми забули. Наприкінці літа в Комітеті було створено робочу групу з доопрацювання законопроекту N8474, яка розглядала поправки народних депутатів. Як член цієї робочої групи, я докладала усіх зусиль, щоб "прибрати" усі шкідливі поправки, а таких було чимало. Зокрема, здійснювалася спроба передати земельну ділянку багатоквартирного будинку організаціям, які здійснюють управління будинками (читай – ЖЕКам-керуючим компаніям), надати можливість забудовнику самостійно створювати ОСББ і призначати йому управителя, зробити ОСББ виконавцем житлово-комунальних послуг, змусити правління укладати договори про надання житлово-комунальних послуг з мешканцями і ще багато подібного. Загалом, відбулося більше десяти різноманітних засідань, п'ять із них – це засідання членів Комітету. Однак рішення затягувалося. Земельне питання стало основним каменем спотикання.

27-28 жовтня ОПОРА виступила співорганізатором Другого Всеукраїнського Форуму об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, на якому зібралося понад 140 представників ОСББ і громадських організацій з усіх областей України. 812 голів ОСББ та НГО підписалися під резолюцією Форуму з вимогами до влади вирішити базові проблеми ОСББ та усунути протиріччя у нормативно-правовій базі, у тому числі – через законопроект "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ".

7 грудня 2011 року ОПОРА провела прес-конференцію, де висловила занепокоєння з приводу гальмування прийняття базового закону для ОСББ, а також можливості спотворення необхідних для ОСББ ідей. Того ж дня Комітет ВРУ розглянув законопроект N8474 та прийняв рішення не виносити його на розгляд, доки усі статті не будуть погоджені з громадськістю. ОПОРА активно відстоювала в переговорах кожну позицію, а 21 грудня 2011 року під тиском громадськості Комітет одноголосно схвалив законопроект N8474 в редакції, яка відображає інтереси організованих співвласників. 22 грудня законопроект був поставлений у порядок денний для голосування у Верховній Раді. Однак, за кілька хвилин до голосування з'явився негативний висновок юридичного управління Верховної Ради України. При чому, цей висновок було напиcано на текст, який відрізнявся від проголосованого народними депутатами у Комітеті. Розгляд законопроекту було відкладено з формальних причин.

14 грудня 2011 року голів ОСББ було запрошено виступити на засіданні Уряду, в результаті чого побачив світ Протокол N92 засідання Кабінету Міністрів України від 14 грудня 2011 року, і питання законопроекту N8474 знову актуалізувалося. 7 лютого ОПОРА провела круглий стіл "Країна відповідальних власників чи найманців житлового рабства", який спровокував значний резонанс у ЗМІ.

8 лютого Комітет все-таки схвалив законопроект N8474, який:

* передбачає заміну застарілого терміну "балансоутримування" терміном "управління". При чому, будинок знаходиться в управлінні ОСББ з моменту його утворення. Орган місцевого самоврядування зобов'язується передати технічну документацію на будинок;

* визначає, що земельна ділянка, на якій розміщено будинок, є спільною сумісною власністю власників приміщень в будинку, а земельна ділянка, на якій розташована прибудинкова територія, передається у постійне користування ОСББ;

* скасовує штучний поділ на "членів" та "не членів" ОСББ, натомість передбачає, всі рішення в будинку приймаються співвласниками;

* врегульовує питання самостійного забезпечення об'єднанням своїх потреб в утриманні й експлуатації будинку, а також стосунків з виробниками і виконавцями житлово-комунальних послуг;

* визначає, що ОСББ оплачують житлово-комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення

* прямо передбачає, що пільги та субсидії поширюються на внески співвласників, що сплачуються в ОСББ;

* встановлює, що придбане за кошти співвласників майно є їх спільною власністю, а не власністю об'єднання як юридичної особи;

* передбачає можливість та визначає загальний порядок проведення письмового опитування для випадків, якщо загальні збори не відбулися через відсутність кворум.

Отже, слово за народними депутатами.

www.opora.org.ua

Коментарі









© 2007 - 2020, Народна правда
© 2007, УРА-Інтернет – дизайн і програмування

Передрук матеріалів дозволяється тільки за умови посилання на "Народну правду" та зазначення автора. Використання фотоматеріалів із розділу "Фото" – тільки за згодою автора.
"Народна правда" не несе відповідальності за зміст матеріалів, опублікованих авторами.

Технічна підтримка: techsupport@pravda.com.ua